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社区商铺投资选择需多思量
时间:2015/8/23 19:57:55 来自:http://www.i0735.net/ 作者:郴州租房网 点击率:1271
一直以来,房产投资就是投资热点。但随着限贷、限购等政策的实施,住宅投资正在受到政策的考验。商铺投资,向来是房产投资的热点方向,“一铺养三代”的说法也由来已久。虽然在相当长的一段时间内,人们对投资各类住宅的热情比较高,但是商业地产,尤其是商铺的投资从来就没有淡出,甚至有一种说法,真正的投资者只会在商铺中淘金。
但商铺投资要比住宅投资困难得多,较多的专业知识才能保证投资的回报率。“好铺子太少!”“什么样的铺子是好商铺?”无论是工薪阶层还是精英白领,我们经常听到这样的感慨。
事实上,商铺有很多种,但普通市民能够选择的主要是三种商铺类型:社区商铺投资、专业市场投资和校区周边商铺投资。
社区商铺投资总额低、风险小,收入回报稳定,正在受到越来越多投资者的青睐。
好铺子真难找
想买商铺的市民大有人在,但却很难找到适合自己的商铺
铺子,又称为门面或沿街门面,是商铺中的一种类型。但更多的市民苦恼的是,好铺子太难找了!
“好容易知道一个小区的商铺要出售,但等我赶到售楼处却被告知,早就已经销售一空。”市民非常苦恼,她很想拥有自己的一间门面,但却一直没有找到适合自己的好铺子。
什么是好铺子呢?首先是一定要沿街,沿街商铺才是真正意义上的商铺;其次,面积不要太大,一般来说越小越好,面积小意味着总价低,承受起来不会很吃力。
“这样的商铺太抢手了,一般尚未推出就被内部消化了。”一位营销经理说,总价较低的沿街商铺根本不需要做太多宣传就被内部人士消化完了。没有宣传,一般市民就很难知晓。而经过宣传的商铺,往往都是面积比较大,总价非常高的商铺。因此,市场上出现的商铺动辄100多平米甚至几百平米,而100平米以下的商铺却极少见到。
“我们即将推出的商铺面积在53—212平米之间,100平米以下的商铺每天都有很多市民前来咨询。”一位开发商表示。
社区商铺收益高
目前市场上社区商铺的空置率极低,租金水平不断上涨 
社区商铺最大的优势就是出租率高,租金收益高。郴州市建成小区的社区商铺,很少商铺空置的,即便有少数租金到期需要寻找新的承租户,也一般不超过1周就能继续租出去。甚至一些入住率并不算高的社区商铺,出租率也达到了100%。
业内人士表示,有的社区尽管入住率并不高,但很多业主买房后还是会选择第一时间进行装修,这种情况下,社区商铺非常受到家装、建材类商业的青睐,出租率依然会有保障。等到业主大量入住后,社区商铺的本来功能又开始发挥作用:满足一定区域内居民就近购物的需求。
不仅如此,社区商铺的收益率也是非常可观的。一般来说,房主和承租户签订的租约一年一签,每一年,房东都会提高租金水平,提升的幅度大致在10%—20%之间。



大型社区商铺更受青睐
一般来说,1000户以上的住宅社区,社区商铺收益率较为满意
由于社区商铺的主要功能是满足小区内居民的基本生活需求,如果小区的规模过小,需求也相对较小,社区商铺的租金收益率就很难获得保证。业内人士表示,1000户以上的社区,其社区商铺的收益都是基本有保障的。
因此,位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。
尤其,如果所属社区定位为高端、社区规模庞大,那么其社区商铺的价值将被大大提升,社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。社区商铺适合机构和个人投资者投资,对个人投资者来讲,由于市场风险较低,所以社区商铺的销售异常火爆。
郴州市现在有很多大规模或者成片的社区,基本的商业配套非常丰富,小区居民生活起来感觉非常方便。生活所需的零售业、餐饮业、休闲娱乐等都能有不同程度的体现。但这样的社区商铺,房主极少有愿意转让的,丰厚的收益让绝大多数房主选择了长期持有。
另外,市中心的居住小区的社区商铺也是收益率非常高的。
一般来说,市中心大量的人流决定了,这些小区的社区商铺不仅能够服务本小区的居民,周边大量的人流也对社区商铺来说也是一个极大的利好。
投资商铺
需要细思量
商铺投资总是大于住宅,尽管社区商铺风险较小,但仍要细加考量
商铺投资总额较大,失败是投资者很难承受的。而商业地产的风险要远远大于住宅投资,因此,业内人士提醒,投资商铺要多方考量,这样才能做到万无一失。
业内人士表示,投资商铺首先要考虑人口密集度。不仅要看小区的规模,更要看小区的入住率,如果小区多以投资型需求为主,那入住率将很难短期内达到一定水平,这对社区商铺的收益是有影响的。还要看小区的地段情况,如果小区位于市中心的黄金地段,社区商铺的投资收益也将获得更大保障。
另外,要看居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态的分布和发展。总的来说,居民消费水平的高低及习惯,决定一个地域商铺的档次和收入。
业态配比的合理性也是投资社区商铺重要的考量因素。这主要就是为了避免太多同类产品互相冲击市场。不难想象,一个小区共有500-600户的人家,如果开了十几家美容美发店,所以同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,从而导致总体经营情况都不太好,最终有部分投资者撤退。
最后要考虑的是交通因素。交通便利也是影响投资社区商铺的因素之一。交通便利,车流量多,公交车四通八达的地方,周边商业必定旺盛。而交通较为闭塞的地方,商业氛围也很难形成。

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